Temps de lecture : 9 min
Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement actuellement loué et vous envisagez de le vendre ? La présence d’un locataire ne vous empêche pas de réaliser votre projet immobilier. Elle impose toutefois de bien distinguer deux situations : vendre le logement avec son locataire en place ou attendre son départ pour vendre le bien libre de toute occupation.
Les règles dépendent également de la nature du contrat de location : location non meublée, location meublée ou bail mobilité. Les délais de préavis, les droits du locataire et les démarches nécessaires ne sont pas identiques.
Voici les principales dispositions à connaître pour préparer la vente d’un logement loué dans de bonnes conditions.
Peut-on vendre un logement occupé par un locataire ?
Oui. Un propriétaire peut vendre un logement alors que le locataire y habite toujours. Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du bail pour trouver un acquéreur et conclure la transaction.
Dans ce cas, il s’agit d’une vente occupée. L’acquéreur achète le bien avec le contrat de location existant et devient le nouveau bailleur.
Le locataire conserve ses droits et continue d’occuper le logement conformément aux dispositions de son bail.
Cette solution peut notamment intéresser les investisseurs immobiliers qui souhaitent acquérir un bien produisant déjà des revenus locatifs.
Le contrat de location se poursuit après la vente
La vente du logement n’entraîne pas la résiliation du bail. Le changement de propriétaire ne permet pas de modifier unilatéralement les conditions de location.
Le nouveau bailleur doit notamment respecter :
- La durée et la date d’échéance du bail en cours.
- Le montant du loyer et les règles applicables à sa révision.
- Les dispositions relatives aux charges locatives.
- Les obligations d’entretien et de réparation qui lui incombent.
- Les droits du locataire pendant toute la durée du contrat.
Le nouveau propriétaire doit également communiquer son identité et ses coordonnées au locataire afin que celui-ci puisse identifier son nouvel interlocuteur.
Que devient le dépôt de garantie ?
Lorsqu’un logement est vendu avec un locataire en place, la responsabilité de restituer le dépôt de garantie revient au nouveau propriétaire à la fin de la location.
Le vendeur et l’acquéreur ont donc intérêt à traiter expressément cette question dans le cadre de la transaction.
Lors du départ du locataire, les éventuelles retenues devront être justifiées et respecter les règles légales. Elles peuvent notamment concerner des loyers ou charges impayés, ou des dégradations imputables au locataire, à l’exclusion de l’usure normale.
Vendre un logement en location non meublée
Pour une maison ou un appartement loué non meublé à titre de résidence principale, le propriétaire dispose principalement de deux possibilités.
Première possibilité : vendre avec le locataire en place
Le propriétaire peut commercialiser le logement sans donner congé au locataire. Le bail reste en vigueur après la vente.
Dans cette situation, le locataire ne bénéficie généralement pas d’un droit de préemption. Il peut naturellement présenter une offre d’achat, mais il n’est pas automatiquement prioritaire.
Des exceptions existent, notamment dans certaines opérations de mise en vente d’immeubles ou de première vente après mise en copropriété.
Cette distinction est importante : vendre un logement occupé n’entraîne pas les mêmes obligations que délivrer un congé pour vendre.
Deuxième possibilité : vendre après le départ du locataire
Si le propriétaire souhaite vendre le logement libre de toute occupation, il peut, sous réserve des conditions légales, délivrer un congé pour vendre à son locataire.
Pour un contrat de location non meublée soumis aux dispositions habituelles de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail.
Le congé doit notamment préciser :
- Le motif du congé, à savoir la vente du logement.
- Le prix demandé et les conditions de vente.
- La description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées.
- Les mentions légales obligatoires relatives à l’offre de vente.
La notification doit également respecter les formes légalement prévues et être accompagnée de la notice d’information obligatoire.
Un simple courriel ne constitue pas une notification valable du congé.
Le locataire est-il prioritaire pour acheter ?
Dans le cadre habituel d’un congé pour vendre concernant une location non meublée, le congé vaut offre de vente au locataire.
Celui-ci bénéficie en principe d’un droit de préemption lui permettant d’acheter le logement en priorité, aux conditions indiquées dans le congé.
L’offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.
Si le locataire accepte l’offre dans les conditions prévues, il dispose normalement de deux mois pour signer l’acte de vente. Ce délai est porté à quatre mois lorsqu’il indique recourir à un prêt immobilier.
Des exceptions légales peuvent modifier les modalités de ce droit de préemption.
Il faut donc retenir une distinction fondamentale : le locataire n’est généralement pas prioritaire lorsque le logement est vendu occupé avec maintien du bail, mais il bénéficie en principe d’un droit de préemption lorsque le propriétaire lui délivre un congé pour vendre.
Attention aux délais après l’achat d’un logement occupé
Un acquéreur qui achète un logement déjà loué ne peut pas systématiquement récupérer le bien à la prochaine échéance du bail.
Pour une location non meublée, des règles particulières s’appliquent lorsqu’il souhaite donner ultérieurement congé au locataire.
Si le nouveau propriétaire souhaite revendre le bien libre
Lorsque l’échéance du bail en cours intervient moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
Si l’échéance intervient plus de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre peut prendre effet à cette échéance, sous réserve du respect des autres conditions légales.
Si le nouveau propriétaire souhaite habiter le logement
Le congé pour reprise répond à des dispositions différentes.
Lorsque l’échéance du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, un congé pour reprise peut être délivré pour cette échéance, mais il ne pourra prendre effet avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition.
Ces règles ne doivent pas être confondues avec celles du congé pour vendre.
Avant de conseiller une date de libération ou de présenter un bien comme prochainement disponible, il est indispensable d’examiner précisément le bail et la situation de l’acquéreur.
Vendre un logement en location meublée
Le propriétaire d’une maison ou d’un appartement loué meublé peut également vendre son bien avec le locataire en place.
Dans ce cas, le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire dans les mêmes conditions.
Si le propriétaire souhaite vendre le logement après le départ du locataire, il doit respecter les règles propres à la location meublée.
Un préavis de trois mois pour le congé pour vendre
Dans le cadre d’un bail d’habitation meublée classique, le congé pour vendre doit parvenir au locataire au moins trois mois avant l’échéance du contrat.
Le motif de la vente doit être indiqué dans la notification, qui doit respecter les formes prévues par la réglementation.
Contrairement au congé pour vendre d’une location non meublée, le locataire d’un logement meublé ne bénéficie généralement pas d’un droit de préemption.
Il peut néanmoins proposer d’acheter le bien si le propriétaire accepte de négocier avec lui.
Le cas particulier du bail mobilité
Le bail mobilité relève d’un régime particulier, réservé à certaines situations et conclu pour une durée limitée.
Le propriétaire peut vendre le logement pendant la durée de ce bail. Le nouveau propriétaire reprend alors les obligations résultant du contrat.
Le bail mobilité prend normalement fin à son échéance sans que le bailleur ait à délivrer un congé pour vendre.
Il convient donc de vérifier la nature exacte du contrat avant d’appliquer les règles d’une location meublée classique.
Comment organiser les visites d’un logement occupé ?
La présence d’un locataire nécessite une organisation adaptée pour les visites commerciales.
Le locataire bénéficie du droit à la jouissance paisible de son logement. Le propriétaire ou son agent immobilier ne peut pas entrer librement dans les lieux pour organiser des visites.
Le bail peut prévoir une clause relative aux visites dans le cadre de la vente ou de la relocation.
Les jours et horaires doivent être convenus entre les parties. Les visites ne peuvent pas être imposées le dimanche, les jours fériés ou pendant plus de deux heures par jour ouvrable.
En pratique, une communication respectueuse avec le locataire est essentielle. Elle permet d’organiser les rendez-vous, d’éviter les tensions et de présenter le logement dans de meilleures conditions.
Quels documents préparer pour vendre un logement loué ?
La préparation du dossier immobilier est particulièrement importante lorsque le bien est vendu avec un locataire en place.
Le propriétaire doit notamment réunir, selon sa situation :
- Le contrat de location et ses éventuels avenants.
- Les informations relatives au loyer et aux charges.
- Le montant du dépôt de garantie.
- Les éléments concernant les éventuels impayés.
- Les états des lieux disponibles.
- Les diagnostics immobiliers requis pour la vente.
- Les documents de copropriété, lorsque le bien est concerné.
- Les éventuels échanges ou notifications de congé déjà effectués.
Un dossier complet permet à l’acquéreur d’apprécier plus précisément les conditions de son investissement et les obligations qu’il reprendra.
Le logement occupé se vend-il au même prix qu’un logement libre ?
La présence d’un locataire peut influencer la valeur d’un bien immobilier, mais il serait incorrect d’appliquer automatiquement une décote identique à tous les logements occupés.
Plusieurs éléments doivent être pris en compte :
- La durée restante du bail.
- Le montant du loyer par rapport au marché locatif.
- La régularité des paiements.
- L’état général du logement.
- Les éventuels travaux à prévoir.
- Le profil des acquéreurs susceptibles d’être intéressés.
- Les conditions de financement et la situation du marché local.
Un investisseur recherchant un rendement locatif n’analysera pas nécessairement le bien de la même manière qu’un acquéreur souhaitant y établir sa résidence principale.
La valorisation doit donc être adaptée à la situation locative et aux caractéristiques propres du logement.
Pour préparer votre projet, vous pouvez consulter les informations de CLOVIS immo consacrées à l’estimation immobilière à Soissons.
Vendre un logement loué : anticiper pour sécuriser la vente
La vente d’un logement actuellement loué exige une attention particulière à la nature du bail, aux droits du locataire et aux conditions de disponibilité du bien.
Le choix entre une vente occupée et une vente après départ du locataire doit être étudié suffisamment tôt. Une erreur dans les délais ou les modalités du congé peut compromettre le calendrier de commercialisation et entraîner des difficultés juridiques.
Il est également important de vérifier si le locataire bénéficie d’une protection particulière, notamment en raison de son âge et de ses ressources, ou si le logement relève d’un régime locatif spécifique.
Dans les situations complexes, le recours à un notaire ou à un professionnel compétent permet de sécuriser les démarches avant toute notification.
Vous envisagez de vendre une maison ou un appartement actuellement loué à Soissons ou dans l’Aisne ? CLOVIS immo, agence immobilière indépendante implantée à Soissons depuis 2006, peut vous accompagner dans l’analyse de votre projet immobilier et la préparation de sa commercialisation.
Contactez CLOVIS immo pour présenter votre projet de vente.
Sources officielles et informations complémentaires
Les règles présentées dans cet article concernent principalement les locations d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989. Des dispositions particulières peuvent s’appliquer selon le contrat, la situation du locataire ou le régime du logement.
- Service Public : vendre un logement mis en location.
- Service Public : préavis et formalités du congé donné par le propriétaire.
- Service Public : les règles applicables aux visites d’un logement loué.
Informations réglementaires vérifiées au 31 octobre 2026. Les situations particulières nécessitent une analyse du contrat et des dispositions légales applicables.
